当前时讯:深圳学区房,有点看不懂了……

2023-04-23 12:48:17     来源 : 地产那点事

文 | 村长


(资料图片仅供参考)

最近闹的沸沸扬扬的长圳学区划分事件,终于落下了帷幕。

但有一种声音认为:

如果优质教育资源优先向保障房倾斜是一种趋势,那对传统学区房将会是利好。

理由是:

1、保障房周边的一手盘,将不再是有入学需求的购房群体的首选。
2、有学区概念的一手盘,在集团化办学、大学区的背景下,未来的学区资格、教学质量都将面临很大的不确定性。

反观传统学区房,

1、周边配套和学区都是确定的。
2、学校教学质量是经过时间检验的。

那么,传统学区房可以抄底了吗?

为此,我实地走访了深圳学区房的“神话”——八卦岭宿舍区。

01

——

每次穿梭在八卦岭的马路上,抬头望着斑驳的建筑外立面,都有一种穿越的错觉:

深圳竟然还有这么破旧的地方!

不知道的,还以为置身于东北某个工业城市的一个破败角落。

生态宜居、环境优美……这些关于居住的词,似乎已和它扯不上一点的关系。

事实上,它也确实是深圳最早建成的一批工业区。

现在的这些建筑就是80年代第一代工程兵们建的。

好在热闹的人流和街边开满的店铺,提醒着我这是在深圳。

但就是这一么地方,过去几年,是深圳楼市过山车式行情的“头排”乘客。

狂飙过,也落寞过。

它的故事始于2019年。

在此之前,八卦岭片区二手房均价约5.4万/平,大大低于福田区均价7.3万/平。

那一年,八卦岭片区即将被划入新建荔园小学东校区的消息传出,房价就此开始躁动。

到了9月时,房价就已涨至7万,最高挂盘价更是直冲9万+/平。

到第二年(2020年)3月,片区又新增荔园实验中学。

“双名校”加持,让八卦岭的房价继续飞升。

2020年,八卦岭大部分二手房成交价超过10万元。

到了2021年初,成交价进一步逼近了15万元大关。

一个30平的单间配套总价达到了420万。

这在二线城市都可以买套大别墅了。

(行舟深房)

这种短期暴涨明显是不正常的,后果也是不难预料的。

随着后来深圳出台的一系列调控,八卦岭也成了深圳楼市房价回调幅度最大的地方之一。

有统计显示,在今年初,八卦岭宿舍区成交的一套29平的一室,成交总价230万、单价7.9万元/平,较于2021年高峰期下降44.8%;

鹏盛村一套39平的一室,成交总价239万、单价6.1万元/平,较于2021年下降40%。

成交价趋势图,更加直观地反映了八卦岭这两三年的房价变迁。

(行舟深房)

那么当前的八卦岭楼市真实的情况是怎样的呢?

中介告诉我,

1、不存在所谓的间接利好,至少现在是不存在的。

长圳事件发生后,门店的带看量和成交量并没有明显变化。

2、当前的挂牌量充足,选择空间比较大。

第三方的统计数据,也基本印证了这一点。

从下图可以看出,进入3月份后,八卦岭宿舍的挂牌量,较于1/2月,出现了明显攀升。

目前维持在六七十套的水平。

(行舟深房)

3、价格呢,去年下半年的时候价格最低,降到了6万多。

今年以来,普遍上涨了1万多。

中介给我推荐的一套笋盘,报价在7.3万左右,而八卦岭宿舍区的指导价在7.5万左右,尚在指导价以下。

当然,挂盘价整体会更高一些,大概在8.5万上下,较于1/2月也有一些回落。

(行舟深房)

不过,在这个价位成交的基本没有。

公开查询的数据显示,3月份,八卦岭宿舍区公成交了5套。

有一套成交价在6.15万元;
有两套成交价在7-7.2万元;
有两套成交价在7.93万元左右;

进入4月后的这大半个月,尚未有一套成交。

总的来说,八卦岭的学区房目前已基本止跌回升,但属于缓慢回升,不存在躁动行情。

整体上处在一个持续磨底的阶段。

02

——

那么八卦岭的学区房,还值得抄底么?

单从价格上来说,它是值得的。

当前的价格较于其“学区房概念”出现之前的价格,溢价在50%。

考虑到学校是福田顶级名校“荔园”,而且还是荔园的双学区(小学+中学)加持,这个溢价幅度,我觉得是合理的。

而且深圳楼市大环境也决定着房价不可能再跌回去年了,尤其是现在二手房指导价也是名存实亡。

目前,八卦岭7万多的成交价,安全边际还是有的。

其实,八卦岭值不值买的关键,并不在于价格,而在于你的初衷,想清楚你要买它的目的是什么?

如果是单纯买来住,不值得。

花两三百万,买房住在那种破地方,脑子大概是进水了。

如果是为了孩子读书,也是值得商榷的。

因为学位资格,并不是一定要买房才能获得,租也是可以的。

就在我和中介交流的时候,就有一个房东过来挂牌出租房源。

得知,这边的学区资格是可以单独出租。

就是说,你不需要在这边买房,甚至不需要租房,通过租赁学区资格就可以入读荔园东校区。

学区资格的租赁价格在1.8万左右,相当于10个月的租金。

当然,租学位虽然性价比更高,但也存在一定的不确定性:

即不是百分之百能入读荔园东校区,也有可能会被分到附近的园岭小学。

就看你能不能接受这种不确定性了。

如果你抄底是为了投资,最好要先搞清楚你的赚钱逻辑。

若是赚“学区房概念”的钱,抱歉,你抄底晚了。

正如我前面说的,目前的价格基本上已经把学区房的溢价给兑现了。

再指望炒作学区概念,推动房价蹭蹭上涨,已经不现实了。

若是赚“旧改”的钱,这倒是可以的。

我们看附近同样有“荔园”学区加持的商品房小区百花园二期。

目前的市场挂牌价在15-6万元/平左右,去年成交的唯一一套价格为16.8万元/平,而官方指导价约为12万元/左右。
如果按对标的成交价看,八卦岭宿舍区旧改带来的溢价空间达100%,即便按指导价,也有70-80%的涨幅。

确实很诱人。

问题是,什么时候能改得动?

早在2016年时,八卦岭就传出要旧改,那时荔园学区都还没影呢。

当时,福田区委领导带队调研八卦岭后,明确由深业集团负责空间规划、平安集团负责产业规划、鹏基南方公司为该项目的统筹主体。

一转眼,这都六七年过去了。

对于八卦岭旧改的难度和不确定性,从官方的回复中,便可知一斑。

福田区住房和建设局曾回复表示:

“八卦岭宿舍区项目是我区目前涉及住房套数最多、权属情况最复杂的项目。鉴于八卦岭宿舍区项目体量大、住宅多、土地情况和产权情况复杂等原因,一直在进行产权资料梳理等工作。”

所以,八卦岭宿舍区的旧改什么时候能启动?目前看仍是没眼儿的事。

问中介,中介也是直摇头。

总之,旧改不是不能博,但问题是时间上你是不是能等得起,也是需要考虑的。

最后,再给大家透露一个关于八卦岭的消息:

在和中介交流中,意外得知,八卦岭的宿舍房目前不限购了。

再次强调哈,这只是中介的一面之词,目前并没有公开消息。

如果真是这样,既是好事儿,也不是好事儿。

说是好事儿,是因为放松了,之前没有资格的买家,现在也可以买了。

说不是好事儿,这是不是意味着八卦岭宿舍区的住房性质发生了变化?

要知道,八卦岭的一些单身公寓、宿舍,建造于1983年,二、三期都属于70年产权,目前第三方中介平台也按住宅属性在交易。

如果是住宅,那肯定是要严格执行限购政策的。

所以,这个小道消息也让八卦岭宿舍的产权性质一下子变得扑朔迷离起来。

而这也是买家需要格外注意的。

如果你觉得上述说的这些对你来说,都不是问题,那就去大胆的抄。

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